Est-ce qu’un inspecteur en bâtiments peut détecter quand un flip est un flop ?

Les investisseurs canadiens réalisent des flips résidentiels à un rythme effarant. À mesure que le marché immobilier poursuit sa hausse, les résidences « flippées » sont devenues de plus en plus monnaie courante. Realtytrac, une firme spécialisée dans l’analyse du marché immobilier, rapportait récemment de 6,6 pour cent de toutes les ventes de résidences unifamiliales et de condos réalisés au premier trimestre de 2016 aux États-Unis étaient des flips – une hausse de 20 pour cent par rapport au trimestre précédent et 3 pour cent de plus que l’année précédente. Les taux au Canada sont vraisemblablement similaires.

Les contracteurs comp​é​titio​n​nent pour acheter de vieilles demeures non rénovées​,​ poussant le​s​ prix ​à​ la hausse​ et laissant moins​ d’argent pour les mises ​à​ niveau nécessaires. Le code du bâtiment ​exige ​qu​’une bâtisse soit ​​mise à niveau lorsqu’elle est rénovée. Mais ce n’est souvent pas le cas. C’est l’électricité et la plomberie cachées derrière les murs qui souvent n’est pas mise à niveau.

Alors comment savoir si un flip est un citron ?

Transformez-vous en détective. Observez attentivement si la résidence a été rénovée de façon cosmétique. Posez beaucoup de questions.
Est-ce qu’un inspecteur en bâtiments peut aider ? Est-il possible que les professionnels en inspection aient une vision rayons-x sur une rénovation cosmétique ou un flip résidentiel ?

La mauvaise nouvelle : pas vraiment.

Une inspection résidentielle est visuelle – si tous les défauts d’une maison sont cachés, il n’y a pas de preuves.

La bonne nouvelle : nous sommes pas mal bons à trouver des indices. Bien que nous ayons à travailler plus fort pour faire le rapprochement entre les morceaux du casse-tête, il existe souvent des indications que les systèmes résidentiels ne sont pas à la hauteur.

À la recherche d’indices d’un flip

Parfois il y a des indications évidentes, comme par exemple un vieux panneau électrique ou une fuite, mais à d’autres moments, ce n’est vraiment pas si évident.

Exemple d’un indice de défaut électrique
Prises de terre – En tant qu’inspecteurs, nous testons la mise à la terre des prises. Si aucune d’entre elles le sont et que le filage est recouvert, il y a de très bonnes chances que le filage n’ait pas été changé. Prenez garde : parfois le panneau électrique a été changé mais pas le filage.

Exemple d’un indice de défaut de plomberie
Si on ouvre le robinet au point le plus surélevé de la maison et que la pression est basse, nous savons que nous devons chercher d’autres indices pour déterminer si la plomberie est désuète – mais une basse pression peut aussi vouloir dire que la canalisation entre l’entrée d’eau municipale et le chauffe-eau a trop de coudes et de détours ou trop de connexions – mais lorsque vous avez une maison qui date des années 30 et que le débit d’eau est de la taille d’un crayon, nous soupçonnons habituellement la présence de plomberie galvanisée.
Dans certains cas, nous voyons que la plomberie d’approvisionnement galvanisée est mise à niveau lors de la rénovation mais pas la plomberie d’évacuation des eaux usées.

Exemple d’un indice de défaut à l’extérieur de l’immeuble
De l’extérieur de la maison, nous pouvons souvent voir une fissure ou un mouvement de l’immeuble. Dans plus d’un cas, nous avons vu un sous-sol joliment fini, mais par la suite en regardant autour de la maison, nous remarquons que la fondation s’est déplacée vers l’intérieur d’à peu près un pouce, la rendant potentiellement instable. Les rénovations de sous-sol ne devraient pas être réalisées avant de confirmer que la bâtisse est solide.

La réalité est qu’inspecter un flip résidentiel est épineux. Nous usons du plus grand nombre d’habiletés de détectives que possible pour tirer les conclusions à partir des indices pour peindre un tableau. Par exemple, si le plancher est légèrement incliné, nous chercherons peut-être d’autres indices qui indiquerait une solive de plancher pourrie, même si le plancher est flambant neuf.
Bien que les inspecteurs n’aient pas une vision à rayons-x, ils ont cependant vu plus de signes et signaux de troubles que tout autre professionnel de l’immobilier. Il est vrai que nous ne pouvons pas vous dire avec certitude s’il s’agit d’un mauvais flip, mais nous pouvons faire appel à tout le savoir de notre boîte à outils pour aider à détecter les signes.

Pour l’achat le plus important de votre vie, vous voudrez tout faire en votre pouvoir pour découvrir si ce flip est un flop.
Lorsque vous êtes émotif, c’est facile de passer par-dessus les détails. Bénéficier du regard d’un expert pourrait prévenir un choix hasardeux.

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